La production de logement social

Aujourd’hui, dans un contexte marqué par la précarité de l’emploi et des revenus, l’accès au logement est de plus en plus difficile pour une grande partie des ménages. Les organismes Hlm ont pour vocation d’accueillir dans la mixité et la dignité tous ceux qui ont du mal à accéder au logement dans les conditions du marché et c’est pour cela qu’ils accompagnent les mairies et les collectivités locales dans leurs politiques locales de l’habitat.

La démographie, l’aménagement du territoire sont des questions quotidiennes des élus qui font écho aux besoins réels de la population. Par la pérennité de leurs engagements sociaux, leur ancrage dans le territoire, leur présence là où les acteurs privés n’y vont pas, les bailleurs sociaux contribuent fortement à la cohésion urbaine et sociale. En tant qu’entreprises d’intérêt général, ils font participer les collectivités locales, les habitants et les partenaires dans leurs instances de décision et réinvestissent les bénéfices de leur activité pour la production de nouveaux logements et l’amélioration des existants.

Les bailleurs sociaux alsaciens remplissent ce rôle depuis des décennies et veulent continuer à accompagner les collectivités locales pour garantir l’accès de tous à un logement décent et favoriser les parcours de vie les plus positifs possibles.

Les différents produits locatifs proposés par les bailleurs sociaux

Trois principaux produits sont offerts à la location en fonction des niveaux de ressources : logements de type PLAI destinés aux catégories "très sociales", PLUS pour les catégories sociales et PLS pour les intermédiaires.
Ces produits sont définis par des systèmes de prêts minorés et d'aides, dépendant des plafonds de ressources des ménages et des plafonds de loyers pour les logements, variables selon des aires sur le territoire.
Voici ci-dessous une présentation détaillée de ces 3 produits locatifs :

• Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) s’adresse aux ménages cumulant difficultés économiques et sociales qui, de fait, se trouvent souvent exclus des filières classiques d’attribution de logement. Les revenus des ménages locataires ne doivent pas dépasser 60% des plafonds de ressources hlm. Par ailleurs, le loyer doit être inférieur à 88% du loyer maximum PLUS. L’attribution de ce type de logement s’accompagne souvent d’un accompagnement social pour les locataires.
• Le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) est accessible à près des deux tiers de la population. La convention passée entre l'organisme et l’Etat prévoit en effet que 30% des logements au moins doivent être occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60% des plafonds de ressources. Inversement, 10% des logements peuvent être loués à des ménages dont les ressources excédent les plafonds, dans la limite de 120%. Le PLUS est ainsi un outil privilégié de la mixité sociale.
• Le PLS (Prêt Locatif Social) est destiné à accueillir des ménages dont les ressources dépassent le plafond hlm (jusqu’à 130%) et qui rencontrent des difficultés pour se loger, principalement dans les zones de marché tendu. En outre, dans les communes déficitaires en logement social, il permet, en complément avec le PLUS et l’accession sociale, de produire une offre équilibrée. C’est aussi un vecteur de reconquête de la mixité des populations dans les zones de rénovation urbaine où le logement social est fortement majoritaire.

Pour information, il existe un 4ème produit locatif : le PLI (Prêt Locatif Intermédiaire), qui est attribué selon des plafonds de ressources compris, selon les zones de marché, entre 140% et 180% du plafond hlm. Il est principalement utilisé en Ile-de-France où les loyers libres sont très élevés.

Enfin, les organismes Hlm produisent également des logements en accession sociale à la propriété et dans le cadre des baux réels solidaires (BRS).

 

Le montage technique et financier d'une opération

Depuis la recherche du terrain jusqu’à la livraison des logements, toute opération de construction d'habitat social obéit à un processus bien défini. Au-delà des contraintes techniques et administratives inhérentes à ce type de projet, l’équilibre financier de l’opération reste la priorité pour le bailleur social.

Le montage d’une opération repose sur la conjugaison d’un savoir-faire à la fois technique et financier du professionnel et de l’appui politique de l’élu local.

Qui décide la réalisation d'un programme de logement social ?

La réalisation d'une opération de logement aidé est en général envisagée soit par une commune qui la propose à un ou plusieurs organismes Hlm, soit par un organisme avec l'accord de la collectivité.

Elle doit faire l'objet d'une décision de financement, c'est-à-dire de l'attribution d'agrément au titre des aides à la pierre par le délégataire, ou à défaut par le service de l'Etat compétent (DDT). Cette décision est prise en fonction des objectifs fixés par les politiques locales de l'Habitat (PLH, PDALHPD,PDH...), des crédits et agréments disponibles. 

L'Etat a, en Alsace, délégué sa compétence des aides à la pierre à 3 délégataires : l'Eurométropole de Strasbourg, la Collectivité Européenne d'Alsace (qui s'étendra sur le Haut-Rhin à compter du 1er janvier 2024) et Mulhouse Alsace Agglomération.

La commune intervient également dans la mise en œuvre. Elle peut être consultée sur le programme ou sollicitée pour accompagner l'opération : garanties d'emprunt, subventions, aides financières en contrepartie desquelles elle bénéficiera de droits à réservation. Ces contributions financières sont désormais primordiales pour faire face à la hausse des prix de revient.

Par ailleurs, le manque de foncier disponible à un coût abordable est un obstacle à la construction de logements Hlm. Les collectivités locales peuvent faciliter l'accès au foncier par la mise à disposition de terrains ou de bâtiments qu'elles possèdent, par les objectifs qu'elles définissent dans les PLH et le PLU, et par la participation à un établissement public foncier ou à un office foncier solidaire.

C'est également la commune qui délivre le permis de construire.

A noter : si la commune est déficitaire par rapport à l'article 55 de la loi SRU, le Préfet peut, en cas de carence dans la mise en œuvre d'objectifs de production, décider lui-même de la construction de logements sociaux.

Les différentes étapes du montage d'une opération

1. Le foncier est à l’origine de toute opération de construction de logements sociaux. Les organismes Hlm rencontrent actuellement des difficultés pour trouver des opportunités foncières à des prix abordables. Un coût de foncier trop élevé complique l’équilibre financier de l’opération. 
2. Face à un terrain jugé adéquat par son emplacement et correspondant à la demande, l'organisme réalise une étude d’opportunité (pré-étude technique et financière destinée à vérifier la faisabilité de l’opération). 
3. Après validation du projet par le conseil municipal, celui-ci est soumis à l’approbation du Conseil d’Administration de l’organisme. 
4. Un dossier complet est adressé à la Collectivité Délégataire pour l’obtention d’une décision d’agrément. Celle-ci valide les données techniques et l’opportunité de construire des logements sur le terrain retenu. Son accord vaut également validation du montage financier proposé par le bailleur.
5. La décision d’agrément ouvre droit à des financements spécifiques : les prêts PLUS, PLAI, PLS. Celle-ci permet par ailleurs système de subvention et de TVA à taux réduit. 
6. La maîtrise d’œuvre prépare le dossier de consultation des entreprises (DCE) avant de lancer les appels d’offres. Les marchés sont notifiés aux entreprises retenues, une fois la sélection effectuée. 
7. L’organisme de logement social assure le suivi technique, via le maître d’œuvre, administratif et budgétaire de l’opération.